2025년 6월 정부가 시행을 예고한 '지분형 모기지'는 주택 구매 시 정부와 공동 소유 형태로 지분을 나누어 부담을 줄이는 새로운 주택금융 제도입니다. 특히 청년층과 신혼부부 등 초기 자금이 부족한 무주택자들에게 내 집 마련의 기회를 제공하고, 가계부채를 줄이기 위한 정책으로 주목받고 있습니다. 이번 글에서는 지분형 모기지의 구조, 대상, 조건, 특징, 장단점과 더불어 월 상환금액도 알아보겠습니다.
지분형 모기지란?
지분형 모기지는 주택금융공사(HF)와 개인이 주택을 공동 소유하는 방식입니다. 예를 들어, 10억 원짜리 주택을 구매할 때 본인이 2억 원을 부담하고, 4억 원은 은행 대출, 나머지 4억 원은 주택금융공사가 지분 투자하는 구조입니다. 이렇게 하면 초기 자금이 부족한 사람도 주택을 구매할 수 있습니다.
지분형 모기지 구조 예시
| 항목 | 금액(예시) | 비율 | 설명 |
| 주택 가격 | 10억 원 | 100% | 전체 주택 가격 |
| 본인 자금 | 2억 원 | 20% | 본인이 직접 부담하는 금액 |
| 은행 대출 | 4억 원 | 40% | 담보인정비율(LTV) 70% 적용 시 대출 가능액 |
| 주금공 지분 투자 | 4억 원 | 40% | 주택금융공사의 지분 투자 금액 |
이 구조를 통해 본인은 적은 자금으로도 주택을 구매할 수 있으며, 주택금융공사는 지분 투자로 참여하게 됩니다.
주요 특징
- 초기 자금 부담 완화: 적은 자금으로도 주택 구매 가능
- 가계부채 감소: 지분 투자로 인해 대출 부담이 줄어듦
- 정부와 공동 소유: 주택금융공사와 공동 소유 형태로 주택을 보유
- 사용료 부담: 주금공 지분에 대해 연 2% 수준의 사용료를 지불해야 함
- 차익 공유: 주택 매각 시 발생하는 시세차익을 지분 비율에 따라 분배
- 손실 부담: 주택 가격 하락 시 주금공이 손실을 우선 부담
지분형 모기지 대상 및 조건
| 구분 | 내용 |
| 대상자 | ✔ 무주택 실수요자 ✔ 소득이 일정 기준 이하인 가구 (예: 도시근로자 평균소득 120% 이하) - 25년 6월 확정예정 ✔ 청년, 신혼부부, 생애최초구입자 등 우대 가능성 |
| 대상 주택 | ✔ 실거주 목적의 주택 ✔ 매매가 기준: 서울 10억 원 이하, 수도권 6억 원 이하, 지방 4억 원 이하 - 25년 6월 확정예정 ✔ 아파트, 다세대, 연립주택, 주거용 오피스텔 등 |
| 자기 부담금 | ✔ 매입가의 일부 (예: 20~30%)를 자기 자금으로 마련해야 함 |
| 대출 조건 | ✔ 대출 심사 통과 (신용점수, 부채비율 등 고려) ✔ 은행과의 협약 대출 상품 이용 |
| 지분 회수 조건 | ✔ 향후 정부 지분 매입 가능 ✔ 매각 시 정부와 차익 공유 |
| 기타 요건 | ✔ 실제 거주 요건 (전입 신고 필수) ✔ 주택 보유 및 소득 관련 서류 제출 필요 |
지분형 모기지 시행 계획 (25년 6월 확정 예정)
- 시범사업 규모: 약 1,000호
- 재원: 약 4,000억 원
- 대상 주택: 서울 10억 원 이하, 경기 6억 원 이하, 지방 4억 원 이하 주택
- 대상자: 청년층, 신혼부부 등 무주택자 우선
- 시행 시기: 2025년 하반기 시범사업 개시 예정
일부 언론 보도에 따르면 금융당국이 지역별로 지원 한도를 설정해 서울은 10억 원 이하, 경기도는 6억 원 이하, 지방은 4억 원 이하 주택에 한해 지분형 모기지를 적용할 계획인 것으로 확정된 사안은 아닙니다.
지분형 모기지 장점 단점 정리
| 구분 | 장점 | 단점 |
| 1. 자금 부담 | ✔ 초기 자금 부담이 적음 (소득이 적어도 진입 가능) | ❌ 정부 지분에 대한 사용료(연 2% 수준) 부담 |
| 2. 주거 안정성 | ✔ 무주택자가 내 집 마련 가능 | ❌ 완전한 소유권이 아님 (정부와 공동 소유) |
| 3. 대출 부담 | ✔ 대출액이 줄어들어 LTV 규제 부담 완화 | ❌ 정부 지분을 사들이려면 추가 비용 발생 |
| 4. 손실 보전 | ✔ 주택 가격 하락 시 손실을 정부가 우선 부담 | ❌ 주택 가격 상승 시 시세차익 일부는 정부와 공유 |
| 5. 투자 위험 | ✔ 변동금리 대출보다 상대적으로 리스크 적음 | ❌ 추후 매각 시 자유롭게 처분하기 어려울 수 있음 |
| 6. 정책 우대 | ✔ 청년, 신혼부부 등 우대 대상에게 혜택 집중 | ❌ 중산층 이상에게는 실효성 낮을 수 있음 |
지분형 모기지 VS 일반 주택매매 월 상환액 비교
조건 정리 (예시)
| 구분 | 지분형 모기지 | 일반 주택매매 |
| 주택가격 | 6억 원 | |
| 자기자금 | 1.5억 원 | |
| 은행대출 (연 3%이자, 원리금균등상환방식) |
1.5억 원 | 4.5억 원 |
| 주공금 지분 투자 (연 2% 사용료) |
3억 원 | - |
※ 생애최초주택구입자라면, 디딤돌매매대출로 이자가 3%미만이지만 3%라고 가정하여 계산 예정 (생애최초주택구입자는 LTV80% 4.8억원까지 대출가능하나 두 가지 경우 비교를 위해 조건 산정)
※ 일반 주택담보대출 이용 시, 은행이자가 더 높을 수 있음.
월 상환액 비교
1. 지분형 모기지
| 구분 | 대출기간 20년 | 대출기간 30년 |
| 은행 대출 1.5억 원의 월 상환액 (연 3% 이자, 원리금균등상환) |
약 83만 1,896원 | 약 63만 2,406원 |
| 주금공 3억 원의 월 사용료 (연 2%) |
3억 원 × 연 2% ÷ 12개월 = 50만 원 | |
| 월 상환액 합계 | 약 133만 1,896원 | 약 113만 2,406원 |
2. 일반 주택매매
| 구분 | 대출기간 20년 | 대출기간 30년 |
| 은행 대출 4.5억 원의 월 상환액 (연 3% 이자, 원리금균등상환) |
약 249만 5,689원 | 약 189만 7,218원 |
두 가지 경우 비교를 통해 확실히 지분형 모기지를 이용했을 때, 은행대출이 줄어들어 주택에 대한 월 지출액이 낮아지는 것을 확인할 수 있습니다. 참고로 상환 기간이 길수록 월 부담은 줄지만, 총 이자 비용은 많아진다는 점도 함께 고려하시는 게 좋아요. 6월에 예정인 시행공고가 나오면 정확한 내용에 대해 추후 포스팅하겠습니다.
🙋자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지분형 모기지는 누구에게 유리한가요?
A1. 초기 자금이 부족한 청년층, 신혼부부 등 무주택자에게 유리합니다.
Q2. 주택을 완전히 소유할 수 있나요?
A2. 초기에는 주금공과 공동 소유하지만, 추후 지분을 매입하여 완전한 소유가 가능합니다.
Q3. 사용료는 어떻게 계산되나요?
A3. 주금공 지분에 대해 연 2% 수준의 사용료를 지불해야 합니다.
Q4. 주택 가격이 하락하면 어떻게 되나요?
A4. 주택 가격 하락 시 발생하는 손실은 주금공이 우선 부담합니다.
Q5. 지분형 모기지와 기존 대출의 차이는 무엇인가요?
A5. 기존 대출은 전액을 대출받아 상환해야 하지만, 지분형 모기지는 일부를 주금공이 지분 투자하여 초기 부담 및 대출이자 부담을 줄여줍니다.
